租賃業務開展過(guò)程中，可(kě)能(néng)因口頭協定、合同到期未續簽等不規範的操作導緻出租方、轉租方以及其(qí)他相關方之間就(jiù)租賃關系産生(shēng)争議，影響公司正常經營秩序，導緻業務中斷、成本增加等，甚至可(kě)能(néng)引發(fā／fà)一系列法律糾紛，帶來不必要(yào / yāo)的經濟損失和法律風險。現精選“事(shì)實上的租賃關系”相關案例進行(háng / xíng)分析，具體如(rú)下(xià)：
一、基本案情
2017年(nián)3月，百悅物業公司對(duì)商場進行(háng / xíng)招商，其(qí)與承租人陳志靈簽訂《租賃合同申報表》，申報表中就(jiù)租賃标的、租金、物業管理費等事(shì)項進行(háng / xíng)了約定，百悅物業公司總經理及承租人陳志靈在合同申報表上簽字确認。2017年(nián)底陳志靈入駐商場，2019年(nián)3月從商場撤櫃，期間未繳納租金。2019年(nián)3月，百悅物業公司認爲陳志靈未繳納租金向法院提起訴訟，要(yào / yāo)求其(qí)支付租金、解除租賃關系。
陳志靈認爲其(qí)未簽訂正式租賃協議，使用(yòng)商場場地系應百悅物業公司要(yào / yāo)求先進場，且物業公司未完成招商承諾（雙方口頭約定：2019年(nián)春節前商場進駐5家(jiā)童裝店，陳志靈開始交租金）。
二、法律審理結果
法院判決駁回了支付租金的訴訟請求、支持了解除租賃關系的訴訟請求。
三、裁判思路
法院經審理認爲，一是合同申報表簽訂後(hòu)，雖然雙方未簽訂正式租賃協議，但百悅物業公司作爲出租方将商鋪交給陳志靈使用(yòng)，已形成事(shì)實上的租賃關系。陳志靈2019年(nián)3月從商場撤櫃，物業公司已将商鋪另行(háng / xíng)出租，雙方租賃關系已經于(yú)2019年(nián)3月解除。二是雙方盡管形成了事(shì)實上的租賃協議關系，但對(duì)租金從何時起算及每月計收的具體數額尚未形成合意，涉案租金數額、起算日期未确定，亦未通過(guò)實際履行(háng / xíng)的方式予以确定，故未支持百悅物業公司支付租金的訴訟請求。
四、同類案例
鑫飛達中心（承租人）與運輸公司（産權人）租賃糾紛案件取得(dé / de / děi)法院生(shēng)效判決：鑫飛達中心将案涉租賃标的騰退給運輸公司并支付場地使用(yòng)費。因鑫飛達中心未退還案涉租賃标的，運輸公司向法院申請強制執行(háng / xíng)。在執行(háng / xíng)過(guò)程中，案外人海林公司提出書面異議，異議被法院駁回後(hòu)提起執行(háng / xíng)異議之訴。
海林公司訴稱，2009年(nián)4月鑫飛達中心将案涉租賃标的轉租給海林公司并簽訂《租賃協議》，該合同2013年(nián)4月17日到期後(hòu)雙方未續簽。租賃協議到期後(hòu)，海林公司稱其(qí)經過(guò)産權人運輸公司口頭同意後(hòu)繼續使用(yòng)租賃标的。
法院經審理認爲，海林公司應當提交足夠證據證明其(qí)對(duì)涉案标的享有所(suǒ)有權或用(yòng)益物權以排除執行(háng / xíng)。因海林公司提交的其(qí)與鑫飛達中心的租賃合同已經到期，且運輸公司未認可(kě)雙方達成的口頭租賃協議，其(qí)繼續使用(yòng)租賃标的無合法依據，故海林公司無足以排除強制執行(háng / xíng)标的證據，不予支持其(qí)訴訟請求。
五、教育啓示
集團及下(xià)屬企業應進一步強化資産租賃管理主體責任，根據《國有資産法》《雲南省省屬企業資産租賃管理暫行(háng / xíng)規定》等法律法規、省國資委要(yào / yāo)求及集團相關制度規定，制定符合各公司實際的租賃管理制度，明确資産租賃管理的職責部門、管理權限、決策流程、工作流程等。實際工作中，根據不同資産狀況制定招租方案，規範簽訂租賃合同，完善租賃後(hòu)的監督管理等一系列環節，确保每一個步驟都有章可(kě)循、有據可(kě)依，防止因不規範操作而(ér)引發(fā／fà)各類糾紛與損失，提升資産租賃效益與管理水平。
